Málokterý developerský projekt lze ufinancovat jen z vlastních zdrojů. Otázkou proto není, zda si vzít cizí peníze, ale jak je poskládat tak, aby projekt vyšel a jeho původce u toho neztratil kontrolu. Hned na začátku se přitom vyplatí srovnat si pojmy. Bankovní úvěr není alternativním financováním, nýbrž jeho tradičním základem; alternativní zdroje nastupují teprve tam, kde možnosti banky končí.
Banka jako základ
Senior bankovní úvěr bývá zpravidla nejlevnějším zdrojem, a proto se s ním obvykle začíná. Banka ovšem financuje jen část nákladů projektu a požaduje, aby developer významný podíl pokryl vlastním kapitálem. Peníze uvolňuje postupně, v tranších navázaných na postup výstavby, a za poskytnutý úvěr si bere rozsáhlé zajištění, typicky v podobě zástavy nemovitých věcí včetně rozestavěné stavby a podílů v projektové společnosti.
Vedle toho se developer zavazuje k celé řadě omezení: musí držet dohodnuté finanční ukazatele, vyžádat si souhlas banky s klíčovými kroky a zdržet se dalšího zadlužování. V praxi to nezřídka znamená, že bez souhlasu banky neprodá ani jednotku nad rámec schváleného rozpočtu. Právě zde se rozhoduje, kolik z projektu nakonec developerovi zůstane, a proto se vyplatí věnovat vyjednání úvěrové dokumentace náležitou pozornost.
Mezi tím, co poskytne banka, a tím, co má developer k dispozici z vlastních zdrojů, tak vzniká mezera, kterou je nutné čímsi zaplnit. Tuto úlohu přebírají alternativní zdroje financování.
Alternativy, které mezeru zaplní
Nejběžnější cestou je přizvání investora. Investor vloží do projektu kapitál a podílí se na zisku, aniž by developer nutně ztratil řízení. Udržet si kontrolu ovšem nejde automaticky, nýbrž právě díky vhodně nastavené struktuře. Osvědčila se akciová společnost se dvěma druhy akcií, v níž akcionář (investor) kapitál poskytuje a čerpá výnos, zatímco rozhodování zůstává zakladateli. Zásadní je nastavit výnos akcionáře a podmínky jeho výstupu tak, aby jeho vklad nebyl fakticky skrytým úvěrem, jinak hrozí, že celá struktura bude překvalifikována se všemi daňovými i právními důsledky.
Druhou možností je mezaninové financování, tedy podřízený dluh, který svým postavením stojí mezi bankovním úvěrem a vlastním kapitálem. Mezanin je přitom vymezen právě touto podřízeností, nikoli tím, že jde o nebankovní zdroj, takže ne každé nebankovní financování je automaticky mezaninem; jeho podstatou je, že se uspokojuje až po bance, ale ještě před vlastníky. Je dražší než bankovní úvěr, protože nese vyšší riziko a splácí se až po něm, a nezřídka je doplněn o podíl na výnosu projektu. Pro developera představuje způsob, jak dorovnat chybějící kapitál, aniž by musel investora pustit přímo do vlastnické struktury.
Samostatnou kapitolou jsou dluhopisy. Mají vlastní regulatorní režim a uplatní se zejména u větších a opakovaných emisí.
Do úvahy konečně připadají i prostředky od společníků, ať už formou zápůjčky, nebo příplatku mimo základní kapitál, přičemž každá z těchto cest má odlišné daňové a právní dopady, které je vhodné promyslet dříve, než peníze do společnosti poputují.
Na co si dát pozor při skládání zdrojů
Jakmile se v jednom projektu potká více zdrojů, rozhoduje o jejich vzájemném vztahu smluvní dokumentace. Vždy musí být zřejmé, kdo má na co první nárok. Zajištění zřízená ve prospěch jednotlivých věřitelů je nutné seřadit do pořadí, se kterým banka počítá. A jak už bylo řečeno, u investora je zásadní ohlídat, aby se pevně zaručený výnos a jistý výstup nepřeklopily do postavení věřitele, tedy do skrytého úvěru.
Závěr
Financování developmentu je především o tom poskládat jednotlivé zdroje do celku, který drží pohromadě: banka tvoří základ, alternativní zdroje dorovnávají mezeru a smluvní dokumentace nakonec rozhoduje o tom, kolik z projektu developerovi zůstane. Chybou přitom zpravidla není, že si developer vezme cizí peníze, ale že si je vezme, aniž by dopředu věděl, jak do sebe jednotlivé zdroje zapadají.
Přijďte na naši business snídani na téma: Novela stavebního zákona a developerské projekty
Rádi bychom vás pozvali na byznys snídani pro developery, kterou pořádáme 15. 9. 2026 v Praze a 17. 9. 2026 v Brně. Budeme se věnovat praktickým dopadům novely stavebního zákona na přípravu a povolování staveb včetně větších developerských projektů.
Jsme připraveni provést vás celým procesem a začít pro vás pracovat.
Další články v kategorii
Mgr. Ladislav Vala
Ladislav působí v naší advokátní kanceláři jako advokát od roku 2024. Specializuje se na korporátní a závazkové právo, v němž využívá svých zkušeností s tvorbou holdingových struktur, nastavováním vztahů uvnitř společností i celých skupin a přípravou široké škály sofistikovaných smluv, nejenom v oblasti M&A a korporátních vztahů, ale v dalších sférách obchodního práva. Zaměřuje se také na nemovitostní právo, zejména na spolupráci s developery. Věnuje se rovněž soukromoprávním sporům, které mu umožňují rozvíjet své litigační dovednosti. Zastává názor, že advokát by měl klientům poskytovat nejen právní radu, ale i businessový přesah, který je pro jejich rozhodování nedocenitelný.
