Jste developer nebo jen flipujete nemovitosti? AML vás nemine, potvrdil Nejvyšší správní soud.

Nejvyšší správní soud (NSS) začátkem února 2025 v rozhodnutí č.j. 8 Afs 266/2023 - 69 potvrdil, že povinnou osobu dle § 2 odst.1 písm. d) bodu AML zákona je jak osoba, která (i) podnikatelsky nakupuje a prodává (přeprodává) stejné nemovitosti, aniž by mezi tím došlo k jejich zhodnocení přičiněním osoby obchodníka (např. zástavbou či rekonstrukcí), tak i osoba, která (ii) nakupuje pozemky za účelem jejich zhodnocení prostřednictvím zajištění výstavby a následného prodeje takto zhodnocených pozemků (tzv. developerská činnost).

Developer a tzv. flipper = povinná osoba podle AML zákona?

NSS potvrdil, že povinnou osobou AML zákona nejsou jen ti, kdo nemovitosti nakupují a následně prodávají, ale všichni, kdo s nemovitostmi obchodují jako s předmětem svého podnikání (tj. nemovitosti jen prodávají). Jinými slovy například prodej nemovitostí (bytových jednotek) vzniklých originárně výstavbou představuje obchodování s nemovitostmi ve smyslu AML zákona.

Povinná osoba dle AML zákona

Podle výkladu NSS tím je subjekt vykonávající (jako podnikatelskou činnost):

• činnost spočívající v nákupu a prodeji (tzv. přeprodeji) stejných nemovitostí
• developerskou činnost zahrnující nákup pozemků, jejich zhodnocení výstavbou (originární nabytí do vlastnictví) a následný prodej

V projednávaném případě společnost zajistila výstavbu výškové budovy s bytovými jednotkami určenými k prodeji a měla oprávnění k živnosti volné, předmětu podnikání Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3, a to mj. v oboru činnosti Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí.

Pochybení a sankce

Společnost byla ze strany FAÚ pokutována částkou 750 000 Kč za několik porušení AML zákona:

1. Nepřezkoumávala zdroje peněžních prostředků u obchodů, které převyšovaly hodnotu 15 000 eur: Konkrétně šlo o obchody uskutečněné na základě osmi smluv (kupní, o rezervaci) či dodatků s různými obchodními společnostmi, kdy ceny předmětů plnění se pohybovaly od téměř 17 milionů Kč až po více než 63 milionů Kč.
2. Nezjistila skutečné majitele obchodních partnerů a neověřila jejich totožnost z důvěryhodných zdrojů: Společnost se spoléhala pouze na čestná prohlášení a AML záznamy obsahovaly pouze tvrzení o zdrojích peněžních prostředků bez podpůrných dokladů či informací.

Co to znamená pro developery či flippery?

Subjekty by měly mít zavedeny odpovídající interní procesy, které zajistí plnění všech AML povinností. Nestačí se tak pouze spoléhat například na čestná prohlášení nebo formální dokumenty. Je třeba aktivně zjišťovat a ověřovat informace o obchodních partnerech a zdrojích jejich financování.

Závěr

Každý, kdo se zabývá developerskou činností nebo obchoduje s nemovitostmi v rámci předmětu podnikání, by měl věnovat AML povinnostem náležitou pozornost a zajistit, že jeho procesy jsou v souladu se zákonem.