Velká novela stavebního zákona: co se chystá pro developery

Sněmovna schválila velkou novelu stavebního zákona a slibuje si od ní výrazné zrychlení povolování záměrů. V tomto přehledu shrnujeme, co by se mělo změnit a proč pro developery nejde o tak jednoznačnou výhru, jak by se na první pohled mohlo zdát.

Kde novela právě je

Sněmovna novelu schválila 10. 7. 2026 (sněmovní tisk 67). Nyní je projednávána v Senátu (tisk 272), kde je zařazena na program 29. schůze od 19. 8. 2026. Dostupné signály naznačují, že Senát novelu buď zamítne, nebo ji vrátí Sněmovně s pozměňovacími návrhy. To samo o sobě zásadní problém nepředstavuje, Sněmovna může senátní veto přehlasovat, je ale třeba mít na paměti, že až do vyhlášení ve Sbírce zákonů se stále jedná o legislativu v procesu, nikoli o platné právo.

Co novela mění

• Jednotná státní stavební správa – vzniká nový ústřední úřad a krajské úřady rozvoje území, a to na principu „jeden úřad, jedno řízení“.
• Zrušení jednotného environmentálního stanoviska – jednotlivá stanoviska se přesouvají přímo pod stavební úřad; mimo tento režim zůstávají hasiči a památkáři.
• Silnější fikce souhlasu a kratší lhůty – deklarovaným cílem je 60 dnů u rodinných domů a 12 měsíců u velkých záměrů.
• Omezení opožděných a nepřípustných námitek a mimořádných opravných prostředků.
• Bydlení jako veřejný zájem u velkých bytových projektů – hovoří se o hranici okolo 10 000 m².
• Širší prostor pro plánovací smlouvy s obcí – požadavky obce bude nově možné splnit i formou finančního příspěvku.
• Vyšší odpovědnost projektanta za soulad dokumentace s předpisy.
  
  

Proč by to developery mělo zajímat

Novela slibuje rychlejší a jednodušší povolování, háček je ale v tom, komu je skutečně určena. Klíčové nástroje novely míří především na velké projekty. U bytových staveb se hovoří o hranici 10 000 m², což není málo. Menší a střední projekty tak z novely v praxi pravděpodobně nebudou těžit ve srovnatelné míře.

Pozor na běžící řízení – čeká je přechod do nového režimu

Z přechodných ustanovení dosavadního znění novely plyne pro rozjeté projekty důležitá informace: již probíhající řízení se po nabytí účinnosti novely nedokončí podle dosavadní úpravy. Nové úřady je převezmou a dokončí je podle nových pravidel – řízení se tedy automaticky „překlopí“ do nového režimu, nikoli že by doběhla podle úpravy, za níž byla zahájena.

Jde o obrácení pravidla, na které jsme byli dosud zvyklí, tedy že se zahájené řízení dokončí podle předpisů platných v době jeho zahájení. Pro developery i další účastníky řízení to znamená, že je třeba počítat s tím, že projekt může nakonec doběhnout podle jiných pravidel, než s jakými se do řízení vstupovalo. Již vydaná pravomocná rozhodnutí a závazná stanoviska přitom zůstávají v platnosti.

Druhá strana mince

O tom, že je stavební řízení v Česku potřeba zrychlit, panuje shoda. Otázkou spíše je, zda faktické dopady novely odpovídají tomu, co zákonodárce zamýšlí. Praxe posledních let ukazuje, že sliby o zrychlení a realita povolování se často rozcházejí a nejde přitom o první zásadní zásah do stavebního práva za posledních pár let. Úřady se tak opět místo běžné agendy budou muset vypořádat s reorganizací a novými postupy, což povolování v krátkodobém horizontu spíše zpomalí, než zrychlí. Zda novela naplní svůj cíl, ukáže až praxe.

Nová stavební správa a její dopad na úřady

Novela zavádí jednotnou státní stavební správu, do níž mají stavební úředníci přejít přímo z měst a krajů pod stát. Pro řadu z nich to bude znamenat změnu, a často možné zhoršení podmínek odměňování a zároveň ztrátu vazby na obec, kterou dosud dobře znali. Není tedy překvapením, že se tato změna nesetkává s nadšením. Pokud zákonodárce personální a platovou stránku přechodu dostatečně neošetří, hrozí odchod zkušených úředníků právě v období, kdy je jejich know-how nejvíc potřeba – a s menším počtem lidí, kteří systému rozumí, lze spíše než slibované zrychlení očekávat další zpomalení.

Závěr

Zrychlení povolovacích procesů je bezesporu správný cíl. Zda ho tato novela skutečně naplní, ukáže až praxe – hodně bude záležet na tom, co s návrhem udělá Senát a jak se podaří zvládnout přechod na nové úřady. Vývoj situace sledujeme a po konečném schválení novely tento přehled aktualizujeme.